10月底，江蘇省人民政府辦公廳轉發了省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省文化和旅游廳等5個部門聯合出臺的《關于規範江蘇省主題公園建設發展的實施意見》(以下稱《意見》)，對推動江蘇主題公園向高品質升級提出了具體實施要求。
《意見》明確，嚴格控制新建、擴建特大型主題公園，强化部門聯合監管，建立可動態調整的主題公園項目管理清單，嚴控主題公園“地産化”傾向。
做好前期規劃論證
《意見》明確，主題公園建設發展要科學論證規劃。要根據全省經濟社會發展情况、人口規模、城市化程度和旅游市場條件等因素，嚴格科學論證，統籌研究各等級主題公園項目的數量、布局，建立可動態調整的主題公園項目管理清單。符合江蘇省主題公園項目布局的可納入省級經濟社會發展、旅游發展等重大規劃和相關區域規劃、專項規劃。納入項目清單和相關規劃作爲主題公園項目核准的重要依據。
同時，《意見》明確，嚴格控制新建、擴建特大型主題公園，要求各設區市對本地區特大型主題公園項目建設進行科學論證，對未經論證的項目不得報請核准。通過一系列高要求，提高准入門檻，避免主題公園投資建設“一哄而上”。
北京經濟管理職業學院管理學院院長、教授王若軍表示，主題公園的開發規劃是一項前瞻性很强的重要工作。主題公園的開發與管理不僅是項目開發企業的經濟行爲，還具有優化自然與文化資源，促進當地社會、經濟、環境穩定發展等目標。因此，科學、合理的規劃是主題公園項目成功的第一步，優秀的主題公園規劃必須具有前瞻性、程序性、邏輯性、整體性。《意見》一定程度上能遏制企業短期商業行爲，促進地方政府與企業謹慎、長遠地規劃。
“規劃論證不合理是造成主題公園投資經營失敗的主要原因之一。”中國旅游研究院博士韓元軍認爲，目前國內主題公園同質化、低質量競爭現象突出，很多主題公園具有地産化傾向，這與主題公園前期規劃論證不科學關係密切，未來開發建設中要注重規劃的引領作用，讓有品質、有文化、唯一性的主題公園落地生根。江蘇實施的《意見》在全國具有示範意義，是對理性旅游投資的積極回應，有利于引導重大旅游項目內涵式、高質量發展，防止短期急功近利的做法。
上海體育學院休閑與藝術學院海外直聘教授董二爲認爲，規劃在規範主題公園建設方面的作用有很多，比如協調主題公園用地與城鄉的關係，挖掘當地文化與主題公園融合發展，引導外部交通和接駁最佳分流，公園內部各景點之間的合理布局等。《意見》的關鍵內容是“主題公園投資是長綫投資，幷需要經過長期的市場培育與磨合。” 這其實明確了主題公園的發展規律，告誡國內尚未成熟的主題公園市場要謹慎投資。
合理配套相關設施
《意見》明確，要適度商業配套。在主題公園周邊地區，合理規劃酒店、餐飲、購物、娛樂、交通等服務設施建設，控制與主題公園無關的住宅、寫字樓等項目。在主題公園園區內，要合理配套商業設施用地面積，不得擅自改變園區土地用途，嚴禁進行住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地産開發。
事實上，近幾年越來越多的主題公園進入人們的視野，投資商借助主題公園、旅游項目發展地産項目的現象幷不少見。值得關注的是，本次《意見》明確提出“遏制房地産傾向”，要求嚴格控制主題公園周邊的房地産開發，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規模，不得通過調整規劃爲主題公園項目配套房地産開發用地。對主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住房等房地産開發項目，明確提出必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍挂中設置條件，變相將主題公園與周邊房地産捆綁開發，推動“假公園真地産”退出人們的視野。
如何看待不少投資商將主題公園作爲廉價拿地工具的現象?
王若軍表示，在過去十年間，由于房地産市場火熱、資金回報快，而主題公園投資大、回收期長，對于投資商而言，單純地投資主題公園不經濟。所以，“主題公園+ 房地産”成了固定搭配，部分投資商通過房地産來快速回流資金，甚至假借主題公園建設的房地産開發項目比比皆是，已嚴重偏離旅游本質，出現了主題公園批量建設、低水平建設、地方債務風險加大等問題。江蘇出臺的《意見》限制“假公園真地産”，可以倒逼樂園、景區轉型，使主題公園更專注于提升主營業務競爭力， “去房地産化”將促進主題公園的運營模式進行變革，同時也引導地方政府和社會資金注意主題公園的高投資性和高風險性，做好合理規劃，避免盲目建設。
“主題公園在用地性質上容易獲得政府審批、幷且拿地成本相對較低，因此成爲很多企業的突破口，以主題公園運營之名行房地産投資之實，企業傾向于通過賣房子來掙快錢。在當前，國家對于房地産嚴格控制情况下，《意見》恰逢其時，有利于讓主題公園投資回歸理性，回歸經營本身。”韓元軍坦言。
董二爲提到，《意見》提出的嚴控主題公園“地産化”意味著江蘇已經意識到了問題的嚴重性。但縱觀全球主題公園的成功模式，與度假村的組合是普遍的。度假村在主題公園旁邊或者裏面，主要是提供給主題公園游客短期留宿的。例如，爲了吸引不同階層的游客，迪斯尼從低價位的野營扎帳篷到高價位的豪華房間應有盡有，但絕不是要“地産化”。主題公園的度假村是爲主題公園服務的，兩者相輔相成，沒有“度假村+主題公園”，主題公園的存活率就有可能降低。
“主題公園+”將成趨勢
提高主題樂園投資建設准入門檻，明確建設紅綫，嚴防“假公園真地産”，將爲江蘇省內已有的主題公園建設發展帶來怎樣的影響?
“《意見》的出臺，將帶領旅游投資者回歸文旅産業本身。”恐龍園文化旅游集團股份有限公司副總裁丁光輝表示，主題公園是需要通過持續資金投入，不斷提升服務品質、不斷更新産品來持續吸引游客。2000年正式開園的中華恐龍園，也是經歷了多年的市場培育才步入快速發展、盈利逐年提升的階段，《意見》的高標準、高要求將篩選掉一些資金、技術實力不强的投資商，倒逼主題公園以産品吸引游客，促進旅游品質提升。
對于主題公園未來的發展，丁光輝認爲，主題公園建設存在文化IP、資金和技術三個門檻，其中文化IP是核心所在。近年來中華恐龍園在“恐龍”IP上做文章，以主題公園爲載體推出“艾琳鬼市萬聖季”“瘋狂恐龍人”等主題活動。同時，中華恐龍園不斷延長産業鏈，已完成從單一的主題公園向文旅産業整體解决方案供應商的轉變，不斷拓展盈利渠道。
記者注意到，對于江蘇省主題公園未來的建設方向，《意見》明確提出，以“主題公園+”爲手段，延伸産業鏈，提升價值鏈，培育旅游新業態，打造跨界融合的産業集團
關于以“主題公園+”爲手段的提法，業界專家紛紛表示，從“旅游+文化+體驗”的新型文化消費模式來看，主題公園發展前景廣闊。
“目前，不少項目將主題公園向‘+科技’‘+農業’‘+海洋’等方向延伸和發展，打造産業鏈條、實現商業利潤與消費者體驗的共同提升，這些做法都是可以借鑒的。”王若軍說，主題公園從物理空間上只是一個既定的空間，如何延續核心IP，從而賦予其豐富的內容，是主題公園持續發展的關鍵。
董二爲表示，“主題公園+”爲手段是當前休閑與旅游可持續發展的路徑，關鍵要看主題公園“+”什麽。特色小鎮可以作爲“主題公園+”的參考，以新西蘭皇后極限小鎮和法國霞慕尼滑雪小鎮爲例，新西蘭皇后鎮既包括探險活動，也“+”了其他相關的人文和休閑活動;法國霞慕尼滑雪小鎮不只是滑雪，其他的休閑活動也占有重要部分。所以“主題公園+”概念和小鎮的概念是一樣的，單一主題不能成爲唯一的支柱，必須和其他各種産業和休閑活動結合。
韓元軍提到，主題公園作爲場景化的休閑娛樂場所，能够滿足游客多元化的消費需求以及不同年齡段人群的特定需求，比如青少年研學科普需求，進而拉動更大人群的消費。未來主題公園要走科技、文化和時尚相結合的路綫，特別是通過植入傳統中華民族文化成果，中國特色主題公園一定能够走向世界。
（原標題：江蘇對“假公園真地産”說“不”）
